Quién paga la notaría al comprar una casa

La pregunta suele llegar justo cuando la operación parece encarrilada y toca hablar de números reales: quién paga la notaría. Y aquí conviene ir al grano, porque en una compraventa no basta con acordar el precio de la vivienda. También hay que saber qué gastos corresponden a cada parte, cuáles se pueden pactar y dónde suelen aparecer las dudas.

En España, la regla general en una compraventa de vivienda entre particulares es bastante clara, aunque no siempre se explica bien. El vendedor paga el otorgamiento de la escritura matriz y el comprador paga las copias, además de asumir otros gastos vinculados a la adquisición, como el registro y los impuestos que correspondan. Ahora bien, como ocurre en muchas operaciones inmobiliarias, hay matices. Y esos matices importan.

Quién paga la notaría en una compraventa

Cuando se firma la escritura pública de compraventa ante notario, no todos los conceptos se reparten igual. El criterio tradicional parte del Código Civil: los gastos de otorgamiento de escrituras los paga el vendedor, mientras que los de la primera copia y los demás posteriores a la venta los paga el comprador.

Dicho de forma sencilla, el coste de formalizar la escritura matriz suele recaer sobre el vendedor. En cambio, el comprador asume el coste de la copia autorizada que necesita para inscribir su compra en el Registro de la Propiedad, además de los gastos registrales y fiscales asociados a la adquisición.

Esto es lo habitual en las compraventas de segunda mano entre particulares. En la práctica, cuando se prepara una operación, lo recomendable es que esta distribución quede reflejada por escrito desde el principio para evitar malentendidos en el momento de la firma.

Qué incluye realmente el gasto de notaría

No todo el mundo entiende qué está pagando cuando oye hablar de notaría. Los aranceles notariales están regulados, así que el precio no depende de una negociación libre como si fuera un servicio cualquiera. Aun así, la factura final puede variar según el valor declarado de la operación, la extensión de la escritura, el número de copias y algunos trámites complementarios.

Por eso, cuando alguien pregunta quién paga la notaría, en realidad suele estar preguntando dos cosas a la vez: quién asume la escritura principal y cuánto puede costar. La primera tiene una respuesta jurídica bastante estable. La segunda depende de cada caso.

En una compraventa normal de vivienda, el importe de notaría no suele ser el gasto más elevado de la operación. Los impuestos suelen tener mucho más peso. Pero eso no significa que deba dejarse en segundo plano, porque una mala previsión de gastos puede desajustar el presupuesto del comprador o reducir el importe neto que esperaba recibir el vendedor.

Lo que paga habitualmente el vendedor

El vendedor suele asumir el coste de la escritura matriz, es decir, el otorgamiento del documento principal de compraventa. Además, debe contar con otro gasto que a menudo se olvida en las primeras conversaciones: la plusvalía municipal, cuando proceda.

Si sobre la vivienda existe una hipoteca pendiente y el vendedor necesita cancelarla, ahí pueden aparecer costes adicionales de cancelación registral y notarial. Ese gasto no forma parte de la compraventa en sí misma, pero influye en el cierre económico de la operación. Por eso conviene revisar con antelación si la finca llega libre de cargas o si habrá que regularizar algún aspecto antes de firmar.

Lo que paga habitualmente el comprador

El comprador, además de su copia de la escritura, suele asumir la inscripción en el Registro de la Propiedad y el impuesto correspondiente a la compra. En una vivienda de segunda mano, normalmente será el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Si se trata de obra nueva, el esquema fiscal cambia y entran en juego el IVA y, en su caso, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

También puede haber gastos de gestoría si se decide delegar la tramitación. No siempre es obligatorio, pero sí frecuente cuando hay financiación hipotecaria o cuando el comprador prefiere que un profesional gestione la liquidación de impuestos y la inscripción.

Se puede pactar algo distinto

Sí. Y este punto es clave.

Aunque exista una regla general sobre quién paga la notaría, comprador y vendedor pueden pactar una distribución diferente de los gastos. Eso ocurre, por ejemplo, cuando una de las partes quiere facilitar el acuerdo o cuando el precio ya se ha negociado teniendo en cuenta ese reparto.

En algunas operaciones, sobre todo cuando hay más presión por vender o cuando el inmueble lleva tiempo en el mercado, el vendedor acepta asumir una parte mayor de los gastos para hacer la oferta más atractiva. En otras, el comprador acepta un reparto distinto a cambio de conseguir una rebaja en el precio. No hay una única fórmula buena. Lo importante es que quede claro antes de la firma.

Lo menos recomendable es dejarlo para el final, cuando ya está todo preparado y cualquier desacuerdo genera tensión innecesaria. En una compraventa bien gestionada, los gastos se explican desde el principio con la misma claridad que el precio, la forma de pago o los plazos.

Quién paga la notaría si hay hipoteca

Aquí conviene separar dos planos. Una cosa es la compraventa y otra la escritura del préstamo hipotecario.

En la compraventa, sigue aplicándose la lógica que hemos visto: el vendedor paga la matriz y el comprador sus copias y los gastos posteriores. Pero si el comprador financia la adquisición con hipoteca, entran en juego las normas sobre gastos hipotecarios.

Desde los cambios legales de los últimos años, la entidad bancaria asume, con carácter general, la mayor parte de los gastos de constitución de la hipoteca, incluyendo notaría, registro y gestoría del préstamo hipotecario. El comprador suele asumir la tasación y, en su caso, los productos o costes que haya aceptado contractualmente dentro del marco legal aplicable.

Esto genera a veces confusión, porque algunas personas mezclan la notaría de la compra con la notaría de la hipoteca. No es lo mismo. Puede firmarse todo el mismo día, incluso en la misma notaría, pero son conceptos distintos y conviene revisarlos por separado.

Qué pasa en vivienda nueva y en promociones

Si la vivienda es de obra nueva y la vende un promotor, el escenario puede variar en algunos aspectos prácticos, aunque la idea de fondo sigue siendo parecida: hay que distinguir qué gastos corresponden a la escritura de compraventa y cuáles derivan de otras obligaciones legales.

En este tipo de operaciones, además del precio y del IVA, el comprador debe fijarse muy bien en el contrato de reserva o de arras, en las condiciones de entrega y en la información previa sobre gastos. No todos los casos son iguales, y por eso resulta especialmente útil revisar la documentación antes de llegar a la notaría.

Cuando la operación está bien preparada, la firma suele ser un trámite de confirmación. Cuando no lo está, la notaría se convierte en el lugar donde aparecen sorpresas de última hora. Y eso es justo lo que conviene evitar.

Errores frecuentes al calcular los gastos

El error más común es pensar que la notaría es un importe cerrado y único para toda la operación. No lo es. Hay varios conceptos dentro de la factura y no todos los paga la misma parte.

Otro error habitual es centrarse solo en la regla general y olvidar lo pactado. Si en el contrato privado se ha establecido una distribución diferente, ese acuerdo marcará la operación siempre que sea válido. También se comete a menudo el fallo de no preguntar por las cargas existentes, la cancelación de hipoteca o la plusvalía municipal hasta fases muy avanzadas del proceso.

En zonas con mercado activo, como ocurre en muchas operaciones de compraventa en la costa, una buena gestión previa ahorra tiempo y también discusiones. Tener claros los gastos desde el principio da seguridad al comprador y evita que el vendedor haga números irreales sobre lo que finalmente va a cobrar.

Cómo evitar dudas antes de firmar

La mejor forma de evitar problemas no es memorizar normas sueltas, sino revisar la operación completa con criterio. Antes de la firma conviene confirmar qué se va a pagar, quién lo paga y en qué momento. Si hay arras, si existe hipoteca, si la vivienda tiene cargas o si se ha pactado un reparto especial de gastos, todo eso debe quedar ordenado por escrito.

Ahí es donde el acompañamiento profesional marca la diferencia. En una agencia con experiencia real en compraventas, como ocurre en INMOPV, no se espera al día de notaría para hablar de estas cuestiones. Se aclaran antes, con números y con documentos, para que la firma sea un paso seguro y no una fuente de incertidumbre.

Entonces, quién paga la notaría

Si buscamos una respuesta corta, sería esta: en la compraventa de vivienda, el vendedor suele pagar el otorgamiento de la escritura matriz y el comprador las copias y los gastos posteriores. Pero la respuesta útil de verdad es otra: depende también de lo que se haya pactado y de si en la operación intervienen circunstancias adicionales, como una hipoteca, una cancelación de cargas o una vivienda de obra nueva.

Por eso, más que quedarse con una frase hecha, merece la pena revisar cada compraventa con detalle. Cuando las reglas están claras desde el inicio, se negocia mejor, se firma con más tranquilidad y cada parte sabe exactamente dónde empieza y dónde termina su responsabilidad.